仟江水商业电讯　（１１月２５日　北京　产业调查）２０１８年年底的时候，市场普遍预期２０１９年房地产指标会有较大的滑坡，一方面房企拿地出现明显放缓，另一方面棚改退潮拉低三四线城市需求。但是截至２０１９年１０月，房地产投资累计同比增长１０．３％，高于２０１８年全年（９．５％）；商品房销售面积累计同比增长０．１％，较２０１８年全年（１．３％）仅略有下滑；房屋施工面积累计同比增长９％，高于２０１８年全年（５．２％）；房屋竣工面积累计同比减少５．５％，降幅较２０１８年全年（－７．８％）收窄。房地产数据明显好于市场普遍预期。对此，新时代证券昨日发布研报，专门分析了其中的原因。研报内容概要如下：

地产施工超预期的原因在于：（１）２０１８年信用收缩，房企使用高周转的策略，加快开工但施工力度不强，而地产调控政策始终没有明显放松迹象，高周转策略难以持续太久，加上前几年销售的期房面临交房的压力，新开工面积增速高位回落，但２０１８年一部分新开工将转化为２０１９年施工面积。（２）２０１８年竣工增速持续低位下滑，拉升了２０１９年施工面积。（３）２０１９年净复工面积上升支撑地产施工。（４）施工应该主要集中在期房，二三四线城市预售标准相对一线城市偏低，导致２０１６年以来期房销售主要集中在二三四线城市（尤其是受棚改推动的三四线城市），本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。

地产投资超预期的原因在于：（１）随着２０１８年下半年以来拿地的放缓，２０１９年土地购臵费增速的确高位回落，但２０１８年土地购臵费占房地产投资比例显著上升至３０．３％，远高于过去几年２０％左右的占比，这降低了土地购臵费对房地产投资的拖累。（２）２０１９年１－１０月建安投资对房地产投资拉动率较２０１８年全年提升６．５个百分点，是房地产投资增速回升的主要贡献，根据公式“建安工程＝施工面积＊施工单价”，施工面积与施工单价均对建安投资增速回升有贡献。

地产销售超预期的原因在于：（１）今年新增信贷很大一部分投向了房地产，从上市银行的中报可以看出投向房地产的贷款（个人住房贷款＋房地产业）占比达到３８％左右。（２）部分房企在“以价换量”以回笼资金，尤其是在地产融资收紧后，采用降价促销策略的房企越来越多。（３）今年上半年房贷利率下降提振一二线城市商品房销售。（４）购房需求滞后于棚改施工，导致棚改退潮对２０１９年三四线城市销售影响没有预期那么大。