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产业调查 | 房地产:居民在给居民加杠杆 未来持续性很强 仟江水商业电讯 (12月23日 北京 产业调查)今日兴业证券发布研报称,过去4个月,他们翻阅了大部分银行年报、产品发行文件、出版物、以及大量地级市政府网站等等,同时也草根调研了一些城市的支行网点后发现,一些支行不是在为按揭额度不足头疼,而是在为按揭偿还缺口头疼,偿还量巨大。从这些数据挖掘和调研中,兴业证券把居民杠杆做了深入定量化研究,发现两个结论:1、居民在给居民加杠杆;2、杠杆引导过往基本面繁荣,未来持续性很强。
居民给居民加杠杆,指银行补偿每年住房杠杆本金偿还所发放的贷款。正是由于居民给居民加杠杆,金融机构总体给地产加杠杆能力大幅提升。估算 2019 年对应按揭偿还所发放新按揭为 3.04 万亿,对应短期消费贷偿还所发放购房杠杆为 2.8 万亿,合计 5.8 万亿。
此外,估算 2019 年发放总按揭贷款 7.58 万亿,而不是净新增的 4 万亿(还有 0.54 万亿 MBS)。进一步拆分本金偿还的两部分:按揭偿还和短期消费贷偿还。
如下:1,按揭偿还分为:正常偿还、全部早偿、部分早偿。结构来看,2019 年对应偿还发放的3.04 万亿中,金额分别为 1.25 万亿、1.37 万亿、0.42 万亿。2,居民短期消费贷,今年由于偿还流入地产领域的金额为 2.8 万亿。
杠杆是过去五年基本面上行的核心驱动力。宏观角度,估算 2019 年金融机构给全国 75%的购房套数提供了房屋成交价值 70%的金融杠杆。如果只考虑按揭,那么按揭给全国 64%成交套数提供了平均交易价值 60%的按揭杠杆,2019 年房屋总成交 2000 万套,全年按揭发放笔数达到 1285 万套。
中观角度看,过去三年销售增速超预期的省份,基本都对应着居民杠杆率更快速的提升。2019 年至今,青海新房销售金额同比增速为 26.95%,而新增居民贷款同比增速为 244.54%;新疆销售金额增速 15.28%,新增居民贷款增速为 134.01%;宁夏销售金额增速 2.94%,新增居民贷款同比增速 89.51%。
2018 年,云南新房销售金额同比增速 33%,新增居民贷款同比增速为 53%;陕西新房销售金额同比增速 28%,新增居民贷款同比增速51%。从宏观和中观数据,我们认为显然是杠杆拉动的销售。
未来杠杆仍将持续。中国目前给地产加杠杆在资金供给端还是被严重抑制的,需求绝不是瓶颈,供给是。仅从按揭角度比较,美国 1992-2006 年每年新增总贷款中新增按揭占比平均高达 65%,而中国 2015-2018 年过去四年平均为 28%。
但目前杠杆的风险仍然相对较小,原因如下: 1,中国的人口纵深足够大,导致使用居民杠杆率衡量风险严重失真,目前城市 3.4 亿套住房,只有 8100 万套左右有按揭,而这里大部分人是享受了资产价格上涨带来的存量财富的提升,用居民杠杆率这一流量数据来衡量风险严重失真。 2,中国按揭目前基本都还是优质客户,根据央行每年抽样调查的结果,2012-2016 年按揭申请者平均收入是所在城市平均水平的 2-4 倍,未来大概率仍能保持较高水平。3,中国按揭未偿余额占房地产总金额的比重很低,2019 年末个人住房贷款余额(29.8 万亿)相当于城镇存量住房市场价值的 10%,而美国这一比例为 40%。 |