仟江水商业电讯（７月１３日　北京　产业调查）地产举足轻重，需求强弩之末？地产是拉动我国内需的关键引擎之一，随着人口红利消退以及城镇化提升速度放缓，市场对于地产行业的发展空间多有疑虑，甚至有观点认为行业已到强弩之末，需求所剩无几。但是，今年在疫情冲击后的经济修复过程中，地产仍然做出了很大的贡献。地产行业为何能够屡超预期？需求背后是否仍有中长期因素支撑？

进城脚步不歇，改善态势未止。事实上，地产需求目前来看并不会成为我国经济发展的掣肘。城市化广阔空间，都市圈方兴未艾。一是我国城镇化的进程还未停止，从城镇到城市更有着广阔空间。部分观点认为销售占比更高的三四线地市存在人口净流出趋势，会拖累我国地产需求，实际上三四线城市城区人口仍在增加，流失的主要是农村和乡镇人口。而我国不同于美国等发达国家，贫困人口主要还是分布在农村而并非城市，资源集中优势导致“逆城市化”的趋势在我国很难形成。我国常住人口城镇化率虽超６０％，但城市化率刚刚接近４０％，这意味着未来城市化至少有２０％左右的提升空间，这部分进城人口无疑会带动相应的购房需求。更值得重视的是，我国的城市发展已进入了“都市圈时代”。

２０１９年初发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着都市圈发展加快推进。今年上半年，长三角和珠三角都市圈区域地产的热销即印证了这一趋势。

由于面临户籍约束，并且为了平衡超大城市的就业机会与生活成本，我国人口已开始落地周边城市。交通互联是人口向都市圈聚集的重要前提，日本东京都市圈依靠轨道交通建设带动人口同步增长，２０１８年以来，我国各地也陆续发布都市圈一体化交通建设规划，“１小时交通圈”成为热点词汇，与中心城市通勤时间的缩短显著提升周边的房产价值。都市圈所带来的产业布局优化，也为周边城市提供了发展机遇。

日本东京和大阪的二产在相应都市圈占比持续下降。我国都市圈的区域产业分工已初步形成，都市圈整体在吸引产业进入的同时，外围城市也承接了中心城市第二产业的转移，其低房价的优势使得房产更受青睐。居住面积质量双升，改善需求不容忽视。二是居民对于住房的改善型需求不容忽视。

自从９８年房改以来，我国城镇居民的人均住房建筑面积持续上升，近期涨幅平稳。美日的发展经验均表明，人均住房面积的提升不会因城市化进程放缓而停止。

近来我国人口因素的变化也反映出存在着对于居住面积增加的客观需求。

一方面，我国家庭的规模在逐渐变小，结婚率的下降和离婚率的上升意味着单身群体也在增多。

另一方面，计划生育政策放开后，婚育的家庭抚养二胎及以上的比重有所上升。另外，居住面积并不能够完全反映居住质量，从居民住房建筑材料的变化中，我们能够看出人们居住条件的持续改善，而１７年我国城镇居民钢筋混凝土住房比重尚不足５０％，因此，出于改善目的而催生的地产需求并不会就此停止。

货币超发地产受益，三大趋势值得关注。由于中长期的地产需求仍能够得到支撑，因此，预计未来五到十年内，地产销售并不会出现断崖式下滑，销售总量有望保持平稳。而我国历史经验表明房价的涨幅接近于同期货币增幅，应对疫情使得我国货币增速大幅上行，货币超发意味着地产行业销售额依然能够保持增长。“房住不炒”的大背景下，地产行业发展将逐渐回归理性，未来有三大分化趋势值得关注：一是城市间的分化，都市圈加速发展使得紧邻中心城市的外围城市受益；二是企业间的分化，地产行业集中度上升，马太效应凸显。三是服务上的分化，购房者对居住质量要求提高，对居住配套服务愈发重视，能够为业主提供优质增值服务的房产将获得高溢价。